良功绘图四个概念：从外往里剥
把一套房子想象成一层层剥开：先是整栋楼分摊到你头上的、再是你家外墙围起来的、最后是你脚能踩到的。
| 概念 | 通俗说法 | 大致包含什么 | 在图上怎么找 |
|---|---|---|---|
| 建筑面积 | 产权证上的那个数 | 套内建筑面积 + 分摊的共有建筑面积 | 单看你家的平面图算不出来，需要整层的分摊数据 |
| 套内建筑面积 | 你家外墙围起来的 | 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台按规定折算面积 | 沿你家外墙外沿量出的范围 |
| 套内使用面积 | 脚能踩到的 | 各房间净面积之和，不含墙体 | 每间房量净尺寸（墙内到墙内）相加 |
| 公摊面积 | 楼道电梯分给你的 | 电梯井、楼梯间、公共门厅、设备间等按规定分摊 | 不在户型图上，看整层公摊说明 |
| 得房率 | 划不划算的粗略指标 | 套内建筑面积 ÷ 建筑面积 | 两个数都要有才能算 |
关键提醒：**这四个词在不同文件里的口径可能不同**。合同、产权登记、税费计算所依据的面积各有规定，实际以不动产登记与购房合同载明为准。本文讲的是在平面图上怎么理解和估算，不能作为交易依据。
在平面图上一步步量
- 确认图上的尺寸是净尺寸还是轴线尺寸这是所有误差的源头。净尺寸是墙内到墙内，轴线尺寸是墙中心到墙中心。同一张图上两种标注混用很常见，先看图例或标注方式确认。
- 逐间量净尺寸，算出使用面积每个房间量开间 × 进深，不规则房间拆成矩形分别算再相加。把每间的结果直接标在图上，方便复核。
- 把过道、玄关这些也算进去使用面积包括所有可使用的地面，不只是"房间"。玄关、过道、储藏间容易被漏算。
- 单独列阳台阳台通常按规定折算计入套内建筑面积，封闭与未封闭的算法可能不同。图上把阳台单独标出并注明折算方式，不要直接并入房间面积。
- 飘窗、设备平台单独判断飘窗是否计入、按什么比例计入，取决于其构造（是否落地、进深、净高）和当地规定。图上标出来并注明"按规定核定"。
- 加上墙体得到套内建筑面积套内墙体面积按规定计取：分户墙和外墙通常按一半，套内隔墙按全部。这一步需要墙厚数据，所以图上一定要标墙厚。
- 用建筑面积倒推公摊与得房率有了合同上的建筑面积，用套内建筑面积除以它就是得房率，两者之差就是分摊面积。
- 标注计算过程，不只标结果在图旁写清每一步用了什么尺寸、按什么规则算。这样别人复核时能直接指出哪一步有问题，而不是只能怀疑整个结果。
为什么你算的和合同上的对不上
常见有五个原因：一是量的是轴线尺寸而不是净尺寸；二是阳台按了全面积而不是折算面积；三是漏算了墙体；四是抹灰层厚度（建筑图上是结构尺寸，装修后净尺寸会小一些）；五是所依据的规范口径不同。差在 2% 以内通常属于正常，差得更多就要逐项对照检查。
六种最容易算错的情形
阳台面积到底算一半还是全算？
通行做法是按规定折算，且封闭阳台与未封闭阳台的算法可能不同，各地和不同时期的规范也有差异。看图时把阳台单独标出、注明"按规定折算"，具体数值以购房合同和不动产登记为准。
飘窗算不算面积？
取决于构造：是否落地、窗台离地高度、进深、上方净高等。落地且净高达到一定标准的通常需要计入，纯装饰性的浅飘窗一般不计。平面图上应把飘窗轮廓单独画出来，便于逐个判断。
坡屋顶阁楼怎么算？
一般按净高分段计算：净高较高的部分全算、中间段折算、过低的部分不算。具体分界高度以规范为准。图上要有剖面配合，只看平面图无法判断。
设备平台、空调板算不算？
通常不计入套内使用面积，是否计入建筑面积视构造与当地规定而定。图上单独标注，不要并入房间。
得房率多少算高？
受楼型影响很大：多层通常较高，高层塔楼因电梯和消防前室较多而偏低。与其看绝对数值，不如同区域、同楼型横向比较。
装修后为什么感觉面积变小了？
因为建筑图上的尺寸是结构尺寸，抹灰、找平、包管、贴砖都会占掉几厘米。算家具能不能放下时，应该在净尺寸基础上再留出装修厚度。
按建筑面积买家具，进门发现放不下。
并再扣除装修厚度。
得出的得房率虚高。
在图上单独标注。
每间都多算一点，累计误差可观。
并在图上注明尺寸类型。
复核时无从查起。
每一步都可追溯。
算完之后，按这 9 条核对
- 确认了图上标注的是净尺寸还是轴线尺寸
- 每个房间的量算结果标在图上，可逐项复核
- 玄关、过道、储藏间等没有被漏算
- 阳台单独列出并注明折算方式
- 飘窗、设备平台、空调板单独标注，未并入房间
- 墙厚数据完整，套内墙体面积按规定计取
- 得房率的两个数据来源一致（同一份合同或同一份图）
- 计算过程写在图旁，注明所依据的口径
- 图上注明"最终面积以不动产登记与合同为准"
平面图面积计算常见问题
套内面积和使用面积是一回事吗？
不是。套内建筑面积包含套内使用面积、套内墙体面积和阳台的折算面积；套内使用面积只是你脚能踩到的那部分。日常口语里说的"实用面积"通常指后者。
得房率怎么算？
常见算法是套内建筑面积除以建筑面积。需要注意不同人使用的分子分母口径可能不同（有的用套内使用面积作分子），比较时要先确认口径一致，否则没有可比性。
为什么高层的得房率通常低于多层？
高层需要电梯井、消防前室、加压送风井、更宽的疏散楼梯，这些共有部分按规定分摊到各户，因此分摊比例更高。这是楼型决定的，不代表房子质量有差别。
我自己在图上量的面积能作为依据吗？
不能作为交易或产权依据。图上量算适合用于装修规划、家具选购、方案比选。涉及购房、办证、税费的面积，须以不动产登记结果和购房合同载明为准，必要时委托具备资质的测绘机构实测。
实测面积和合同面积不一致怎么办？
购房合同中通常有面积误差的处理约定。出现较大差异时应依据合同条款与开发商协商，必要时咨询当地不动产登记机构或专业人士。这属于合同与法律问题，不是画图能解决的。
装修时该按哪个面积算材料？
地面材料按套内使用面积并扣除固定家具占地；墙面涂料按墙面展开面积；吊顶按顶面面积。都应该在平面图上分区量算，而不是拿建筑面积乘一个系数。